¿Qué son las obras menores?
Las obras menores son actuaciones de escasa entidad constructiva y técnica que no afectan a la estructura del edificio, a sus fachadas principales ni a elementos comunes protegidos. El ayuntamiento del municipio donde se ejecuten exige obtener este permiso antes de iniciarlas.
Ejemplos habituales:
- Pintura y revoco de interiores y fachadas no protegidas.
- Cambio de solería, alicatados o falsos techos.
- Sustitución de carpintería exterior sin modificar hueco.
- Reparación de cubiertas sin modificar la estructura.
- Tabiquería interior sin afectar a elementos portantes.
- Instalación o cambio de rótulos comerciales.
- Acondicionamiento de locales (sin cambio de uso ni de actividad).
Diferencia con obras mayores y comunicación previa
| Tipo | Características | Tramitación |
|---|---|---|
| Obras menores | No afectan a estructura, volumen ni distribución general. | Instancia + presupuesto; no requiere proyecto de arquitecto en la mayoría de casos. |
| Obras mayores | Afectan a la estructura, cambian el volumen edificado o modifican el uso. | Proyecto técnico visado, dirección de obra y licencia ordinaria. |
| Comunicación previa | Obras mínimas: pintura interior, pequeñas reparaciones. | Declaración sin esperar resolución. |
Documentación habitual
- Solicitud firmada por el propietario o representante.
- DNI/NIE del solicitante (o CIF y escritura de la sociedad).
- Memoria descriptiva de la obra: qué se va a hacer, con qué materiales y en qué superficie.
- Presupuesto detallado firmado por la empresa constructora.
- Croquis o planos del estado actual y reformado, si las obras lo justifican.
- Fotografías del estado actual.
- Justificante del pago de la tasa municipal y del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras).
Algunos ayuntamientos exigen además autorización de la comunidad de propietarios cuando la obra afecta a elementos comunes.
Pasos para tramitarla
- Verifica en la web de tu ayuntamiento si el tipo de obra requiere licencia menor o basta con comunicación previa.
- Prepara la documentación: memoria, presupuesto, croquis y fotografías.
- Solicita la licencia online (sede electrónica) o presencialmente en el registro municipal.
- Abona la tasa y el ICIO correspondientes.
- Espera la resolución: entre 1 y 4 semanas. El silencio administrativo suele ser positivo.
- Ejecuta la obra en el plazo que indique la licencia (habitualmente 6 meses).
- Comunica el fin de obra si así lo exige el ayuntamiento.
Coste orientativo
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Tasa municipal | 30 – 200 € (según presupuesto) |
| ICIO (Impuesto sobre Construcciones) | 2 – 4 % del presupuesto de obra |
| Honorarios técnicos (si se requieren croquis) | 150 – 600 € |
Preguntas frecuentes
¿Puedo empezar la obra sin esperar la licencia? Solo si la normativa local permite comunicación previa para ese tipo de obra. Si requiere licencia menor, debes esperar a la resolución expresa o al silencio administrativo positivo según plazo.
¿Qué pasa si hago obras sin licencia? El ayuntamiento puede imponer una sanción (entre el 100 % y el 150 % del coste de la obra) y obligar a restituir el estado anterior. La infracción prescribe a los 4-6 años según CCAA.
¿Obras en una vivienda alquilada necesitan licencia? Sí. La licencia se vincula al inmueble y debe solicitarla el propietario. Si el inquilino quiere hacer reformas, necesita autorización escrita del propietario para presentar la solicitud.
¿Cuánto tarda en concederse? Entre 1 y 4 semanas para obras menores ordinarias. Por comunicación previa, puedes iniciar la obra en 10-15 días si no hay oposición.